评论:楼市探索租售并举新机制

中国证券网 [微博] 2017-07-28 09:19
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在大城市供地弹性低,即便增加供地,也难以避免高地价和高房价,难以满足新市民住房需求的情形下,楼市重心向租赁转移,包括土地自持,已成供给侧改革和长效机制探索的重点内容。

住建部等八部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(简称《通知》),要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。深圳、广州等12个城市被列入首批试点。除了提出培育规模化住房租赁企业,以发展机构租赁、增加租赁供应、稳定租赁关系外,《通知》还强调搭建政府住房租赁交易服务平台,解决租赁信息不对称和假房源问题,并构建租赁监管的信息基础。

事实上,我国各大城市已相继进入了存量房时代,租房已成与买房自住并驾齐驱的住房消费模式。近年来,居民首次购房年龄一再推迟,如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁,偏好租房的“单身贵族”崛起,外来人口居住呈稳定提升趋势。2014年,在2.53亿城镇外来人口中,有高达60%携配偶、子女一起流动,在就业地城市平均居住时间超过三年。尽管房价上涨,房贷月供水涨船高,但租金涨幅却低于月供涨幅,月供与租金“剪刀差”扩大。

据统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房,占城镇常住人口的21%。一线城市实际管理人口中,超过60%的人选择租房,深圳租房占比高达80%。未来,我国还将新增2亿人进入租房市场。到2030年,城镇租赁总人口将达到2.7亿,长期租赁人群占比将超过30%。进一步,若将长期租赁、先租后买、短期租赁等包括在内,在任何单一时点上,城镇实际租赁人口占比已接近50%。未来,新市民租赁需求将爆发式增长,届时租赁占比或超过50%。

2011年至2016年,我国住宅类房屋竣工面积46.1亿平方米,按单套建筑面积90平方米计,可供应5000万户家庭居住。同期,城镇人口增加了1.23亿,按每户3.1人计算,新增城镇家庭约4000万户。因此,近年来城镇住房供应总体充足。早在2011年,我国城镇家庭户均住房拥有已达一套,人均住房面积已超过发达国家平均水平(33平方米)。由此,边际居住空间需求下降,新增供应将越来越多投入租赁市场。此外,除新增人口购买力、改善型需求,近年来很多购房可归为资产配置,后续也将增加租赁供应。

此外,长租公寓异军突起。据房东东统计,全国规模排前20的品牌公寓,去年运营租赁房套(间)数70万套左右,预计今年底将达150万套(间)。在深圳,目前有200家各类长租公寓品牌。这些公寓品牌不仅迎合市场需求,推出大户型合租、“打隔断”及“N+1”(房间+客厅),而且借助国家有条件鼓励非住宅存量物业改造为租赁住房的“政策东风”,将触角延伸到成本和价格“洼地”的城中村、闲置低效的厂房和商办建筑。因此,通过提高单套住房承载租客数量,盘活闲置非住宅物业,长租公寓极大提高了租赁市场的供应规模。

近年来,轨道交通相继进入开通运营期,特定区域房屋的“不可替代性”下降。对租赁刚性需求的中低收入人群来说,“外围租房、中心区上班”的通勤模式越来越可行。因此,租赁市场有效供给范围也从中心区扩展到外围。随着住房回归居住属性下抑制投资常态化,未来开发商新房供应也会有大量直接投入租赁市场。

但凡租赁市场成熟规范的国家,如德国、日本、美国等,不仅重视租赁市场规制、租赁双方权利义务平衡,还要大规模增加适租型的房屋供应,特别是公租房、社会租赁房。比如,自本世纪初以来,德国就有严苛持续的租金管制规范,同时建设了1000多万套社会租赁住房,覆盖37%的全国人口。再比如日本,通过公营、工团、公社“三支箭”,在上世纪五十至八十年代快速发展城市化时期,将新增住房的30%向缺房人群配租。此次《通知》鼓励各类企业(特别是国企)增加租赁住房,目的就在此。

可以预见,未来租赁体量将继续放大,租赁将与房屋购置平行,成为住房供应的“双引擎”。只是,这样一个关乎如此多百姓利益的市场,多年来一直在“无管理、无数据和无法律”的状态下野蛮生长。在房东与房客、房东房客与代理中介的权利义务上、租赁房源供应标准,甚至租房供求和租金等基本信息,一直没有明确的规范和权威信息披露。5月发布的《住房租赁和销售管理条例》与此次建立信息服务平台,捋顺管理体系,都是顺应租赁需求崛起,在政府服务和监管上“补欠账”,意在建立“购租并举”、“双引擎驱动”的新住房制度。

在租赁市场供需两端都快速崛起的大背景下,各地政府都在纷纷加大公租房源供应,如未来5年深圳和北京将分别建设40万套、50万套保障房,70%为公租房,广州年内就将推出1.2万套公租房。随着政府监管加强和“补缺”、租赁市场秩序将趋于规范,我国楼市也将迈入租售并举的新阶段。

(来源:上海证券报·中国证券网(上海))

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