二线城市重启限购 地王成政策出台先导条件

一夜之间,“调控”压倒“去库存”成为当前房地产市场的主基调。在合肥、苏州、南京率先重新启动执行房地产限购、限贷措施之后,8月31日,厦门市下发政府文件,在全市范围内重启以限购为核心的一系列稳定房地产市场的政策手段。

“地王”和高价土地成交,已经成为触发地方楼市调控政策的先导条件。自中央政治局会议公报提出“抑制资产泡沫以来”,包括住房和城乡建设部、国土资源部等有关部门在内,均对土地市场高价成交的现象高度关注,并进行了对策探讨。

“地王”正在成为地方政府极力躲避的“禁区”。首都北京的土地市场已经数月保持“交易静默”,而上海在出现土地高价成交之后,亦传来将出台本地房地产紧缩政策的声音。“地王”正在成为一颗“地雷”。

二线城市领衔

与上一轮限购高潮由首都北京领衔的局面不同,当时间进入到2016年的时候,地方版调控政策出台的领衔者,由特大型城市,转变为了二线城市。继苏州出台以限购、限贷为核心的地方版调控政策后,厦门市“跟进”,亦出台了厦门本地的楼市调控政策。

8月31日,厦门市政府下发文件,要求从9月5日起,针对“拥有两套及以上住房的本市户籍家庭”“拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭”和“无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭”,停止销售144平方米以下的商品住房。

“这项政策的有效期是1年半,到2017年年底的时候看市场情况表现,再决定是否延续,主要还是为了落实有关中央精神,确保房地产市场稳定。”8月31日中午,一位不愿具名的福建省住房和城乡建设厅内部人士告诉《中国经营报》记者。

在厦门之前,同为二线城市的苏州,也已经率先启动了以限购、限贷为核心的地方楼市调控政策,再次重启限购政策,并在土地交易过程中,引入熔断机制,在土地出让达到最高限价时仍有两家及以上的房企报价的,采用现场摇号的方式产生胜出者。

南京、合肥在同期内也出台了稳定本地房地产市场的措施,提高首套住房和二套及以上住房的贷款首付比例。而限购都是其中的“核心措施”。

“在楼市调控的上一个高潮期,全国大部分一线城市和相当比例的二线城市,都按照住建部的要求,制定了限购措施,现在的这些调控政策,仍然是沿用当时北京市的调控手段,只是周期、认定标准等有所不同。”中国房地产综合开发研究院分析师尚永斌说。

有地王就调控

“住建部、国土部等中央有关部门,对于现阶段土地高价成交的现象非常关注,尤其是二线、三线城市出现‘地王’的现象,也曾以不同的形式向地方询问了解情况,要求稳定当地房地产市场预期。”8月31日中午,一位地方住房和城乡建设厅内部人士表示。

2016年6~7月间,中央有关主管部门曾连续召开2~3次座谈会,了解房地产市场的有关情况。记者了解到,几次会议的参会人员有所不同。多位参会的人士告诉记者,其中两次会议主要有市场分析师、研究机构人员参加,另外一次座谈会,则由一线房地产开发企业的有关负责人参加。

多位参会人士向《中国经营报》记者证实,座谈会有高级别的相关部门领导参加,“主要是听取意见,参会的有关领导也只是提出自己的问题,但是,被提及最多的问题之一,就是二线城市出现高价土地成交甚至‘地王’之后,对当地房地产市场走势及其预期的影响。”

进入2016年以来,全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块,扎堆出现在四个二线城市:南京以19席夺冠,接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

据地产信息提供商克而瑞统计,今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅,4月以来的一个半月就占近70%的规模。今年接下来的大半年,只要再拍出12幅地王,2016年就将成为史上出现“地王”最多的年份。

8月26日,厦门迎来年内第三次土地出让,6副地块集中出让,最终厦门本土房企禹洲竞得的集美地块,以楼面价32825.32元/平方米成为单价地王;泰禾竞得的同安地块,万科竞得的翔安地块,都已打破历史的成交楼面价。

“一旦本地出现土地高价成交甚至地王的情况,本级政府就要出台应对措施,稳定本地房地产市场及其预期。”前述地方住房和城乡建设厅有关负责人告诉记者。

地方躲地王

地王不仅成为二三线城市触发房地产调控政策的先导条件,特大型城市目前也将地王视为必须规避的房地产市场不稳定因素之一。截至本报记者发稿时止,北京已经连续数月没有挂牌土地出让。

在北京稳定房价压力最大的2012年,北京市曾一次性暂停12宗土地的出让,以避免出现高价土地成交的情况出现。只不过,此次土地市场的“静默表现”,北京市政府尚未有公开文件要求,亦没有确切说法。

北京市国土局数据显示,今年前7月,北京仅供应9宗含住宅性质的土地,除去两宗棚改地块,仅有7宗宅地供应。此外,北京市的土地供应面积也创历史新低。据中原地产统计,这7宗土地的建设用地面积为44.62万平方米,规划建筑面积105万平方米,其中纯住宅面积仅38万平方米。土地交易宗数和交易体量都创下历史新低。

记者了解到,北京市正在积极研究控制土地成交价格的有关机制和办法,在这一办法和手段实施之前,北京将尽量避免高价土地或者热点土地入市交易。北京市主要领导也曾明确提出要求,坚决不能再出地王。

2016年上半年,北京市曾小范围召集房地产开发企业主要负责人参加的座谈会,座谈会上,北京市有关方面负责人曾向与会开发企业代表表示,必须确保北京房地产市场的稳定和平稳发展,房价一旦显现快速上涨苗头,政府将对市场进行引导和干预。

“其实,很多二线城市都已经按要求储备了本地的针对性调控政策,一旦出现地王,就按照指示,出台本地房地产调控措施。厦门,应该不会是最后一个。”尚永斌表示。

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